Perspektive der Immobilienwirtschaft auf Einfamilienhäuser der 1950er bis 1970er Jahre

Hinweis: Im Folgenden wird die Situation von Einfamilienhausbeständen sowie Handlungsnotwendigkeiten und -möglichkeiten aus Sicht von Immobilienexperten diskutiert. Die Ausführungen dokumentieren die Auswertung von Interviews mit privaten Maklern, Mitarbeitern von Banken, Sachverständige im Immobilienbereich oder sonstige in der lokalen Immobilienbranche tätige Fachleute, die im Rahmen des Forschungsvorhabens “Zukunft von Einfamilienhausgebieten aus den 1950er bis 1970er Jahren” (Berndgen-Kaiser, A., Bläser, K., Danielzyk, R., Fox-Kämper, R., Hopfner, K., Siedentop, S., Simon-Philipp, C., Zakrzewski, P.) befragt worden. Die Zitate sind anonymisiert. Dieser Artikel ist ein Auszug der Dokumentation (S.204-211). Auch wenn der Artikel aus dem Jahr 2012 stammt, so gibt er grundlegende Aufschlüsse auf die Perspektive der Immobilienwirtschaft auf Einfamilienhäuser der 1950er bis 1970er Jahre.

Auswirkungen des demographischen Wandels auf den Immobilienmarkt und die Altersvorsorge

Der demographische Wandel und die Struktur des Wohnungsbestands wirken sich stark auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt aus. Die Wertbeständigkeit oder ein kontinuierlicher Wertzuwachs von Immobilien ist vielerorts langfristig nicht mehr gewährleistet. Da Eigentumsbildung bzw. mietfreies Wohnen im Alter als wichtige Säule der Altersvorsorge gilt, sind der Werterhalt oder die Wertsteigerung von Immobilien für Eigentümer von großer Bedeutung. Die langfristige Sicherung der Werthaltigkeit von Immobilien ist aber nicht nur ein Problem von Eigentümern, die in eine Immobilie investiert haben, die langfristig nicht mehr nachgefragt wird, sondern des gesamten Gemeinwesens. Denn der Verfall von Immobilienwerten ist unweigerlich auch mit einer Abwertung des Grundvermögens der Kommune, der Länder und des Bundes verbunden. Darüber hinaus steigen die Kosten für Sozialleistungen, wenn das Wohneigentum nicht mehr für die Altersvorsorge ausreicht. Preisrückgänge können aber auch die positive Wirkung haben, dass einkommensschwächeren Haushalten der Eigentumserwerb und somit ein Beitrag zur Altersvorsorge möglich werden. Auch wenn die kommunalen Einflussmöglichkeiten auf den Immobilienmarkt begrenzt sind, so ist der Werterhalt von Einfamilienhäusern sowohl aus volkswirtschaftlichem Interesse als auch für die Stabilisierung der städtischen Gesellschaft von großer Bedeutung und somit auch ein wichtiger Bestandteil für eine nachhaltige Stadtentwicklung.

Generationen- bzw. Eigentümerwechsel 

Die Praxiserfahrung zeigt, dass im Zuge des Generationenwechsels die meisten Einfamilienhäuser dadurch auf den Immobilienmarkt kommen, dass die Bewohner in ein Pflegeheim umziehen müssen oder die Erben das Haus veräußern wollen. Weitere Gründe sind Scheidung oder Arbeitslosigkeit – ein freiwilliger bzw. vorzeitiger Umzug aus einem Einfamilienhaus in eine andere Immobilie ist eher die Ausnahme. Wenn ein Hausverkauf ansteht, wird oft zunächst vermieden, einen Makler einzuschalten. Im Gegensatz dazu scheint die Hemmschwelle der Erben, sich an einen Makler zu wenden, geringer zu sein. Häufig fehlt es Immobilienexperten an genauen Kenntnissen, wie weit der Generationenwechsel in den verschiedenen Baualtersklassen und Gebieten bereits vollzogen ist, da sie nur Einblick in Teilbereiche des Marktes haben. Gebäude, die innerhalb der Familie den Eigentümer wechseln, gelangen nicht auf den Markt und sind ihnen somit nicht bekannt. Insgesamt lässt sich feststellen, dass sich der Generationenwechsel immer länger hinauszögert, da Bewohner immer älter werden und auch trotz gesundheitlicher Probleme und Einschränkungen möglichst lange in ihren Häusern bleiben. Frühzeitige Umzüge in zentral gelegene, altengerechte Wohnungen finden eher selten statt. In einigen Kommunen, in denen viele Einfamilienhäuser in steilen Hanglagen liegen, wird jedoch von einem feststellbaren Trend älterer Bewohner berichtet, vom Berg ins Tal zu ziehen. In den Kommunen fehlen allerdings sehr oft geeignete und erschwingliche Angebote für altengerechtes Wohnen in guten Lagen. In vielen Fällen ziehen Bewohner aufgrund des schlechten Gesundheitszustands direkt in ein Altenpflegeheim um. Der Generationenwechsel findet verstärkt innerhalb der Familie statt, wenn entweder die Nachfolgegeneration (meist infolge eines guten Arbeitsplatzangebots) noch am Ort wohnt oder die Erben wegen besonderer Standortqualitäten (wieder) zuziehen wollen. Auch bei großen Zweifamilienhäusern, in denen in manchen Fällen ein Erbe bereits im Haus lebt, vollzieht sich der Generationenwechsel in der Regel familienintern. 

Nachgefragte Einfamilienhäuser 

Die größte Nachfrage besteht nach freistehenden Einfamilienhäusern in guten Lagen mit 100 bis 120 m² Wohnfläche und 600 bis 800 m² Grundstücksfläche. Größere Gärtenflächen können wegen des großen Pflegeaufwands und der Kosten ein Vermarktungshemmnis darstellen. Auf das freistehende Einfamilienhaus als beliebtester Haustyp folgen das Doppelhaus und das Winkelhaus, das für eine gewisse Klientel besonders interessant zu sein scheint. Am geringsten ist die Nachfrage nach Reihenhäusern, da sie über zu wenig nicht einsehbare Freibereiche verfügen und die Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten sehr eingeschränkt sind. Bei der Vermarktung von Reihenhäusern wird heute schon vielfach von Preisnachlässen berichtet, um die Gebäude verkaufen zu können. In Kommunen, die überwiegend von einer freistehenden, kleinteiligen Bebauungsstruktur geprägt sind, sind verdichtete Gebiete eher mit Vermarktungsschwierigkeiten konfrontiert, da in erster Linie freistehende Typen nachgefragt werden. Die Einschränkungen hinsichtlich Erweiterbarkeit sowie die Nähe und der Abstimmungsbedarf mit Nachbarn bei geplanten Veränderungen wirken auf Interessenten abschreckend. Schwieriger gestaltet sich auch die Vermarktung von Zweifamilienhäusern, da die Gebäude meist sehr groß sind und eine zweite Partei notwendig ist. Die Erreichbarkeit von Gebäuden nur über Wohnwege oder Treppen kann ein zusätzliches Vermarktungshemmnis darstellen. Garagen direkt am Haus werden dezentralen Parkierungsanlagen eindeutig vorgezogen. Es lässt sich die Tendenz feststellen, dass Gebäude, die aufgrund ihrer Lage und Barrierearmut ein Wohnen im Alter erleichtern, auch heute schon von jüngeren Haushalten favorisiert werden. Aspekte der Eignung für das Wohnen im Alter werden viel mehr als noch vor einigen Jahren auch schon von jungen Erwerbern in die Kaufentscheidung einbezogen, da sie möglichst lange in ihren Häusern bleiben wollen. Bevorzugt werden daher vor allem ebene Lagen sowie möglichst wenig Treppen und Barrieren im Außen- und Innenbereich der Gebäude.

Neubau und Bestand

In einem Teil der Fallstudien berichten Immobilienexperten von einem klaren Trend vom Neubau zu Bestandsimmobilien, obwohl Bestandsimmobilien oft nicht unbedingt den Vorstellungen und ästhetischen Ansprüchen der Interessenten entsprechen. 

Dabei werden folgende Vorteile von Gebrauchteinfamilienhäusern im Vergleich zu Neubauten genannt:  

Größere Grundstücke  
Bessere, zentralere Lage  
Geringere Verdichtung  
Gewachsene Gebiete anstatt anonymer Neubauquartiere  
Bekannte Nachbarschaft  
Geringeres finanzielles Risiko 
Keine lange Baustellenphase im Wohnumfeld

Da in der Regel Bestandsobjekte günstiger sind als neu errichtete Einfamilienhäuser, sind sie für breitere Bevölkerungsschichten attraktiv, zumal notwendige Modernisierungsmaßnahmen zeitlich aufgeschoben werden können. Jedoch werden oft die Kosten für die notwendigen Sanierungen beim Bestandserwerb unterschätzt, sodass unter ungünstigen Umständen modernisierte Bestandsimmobilien letztendlich auch wieder Neubaukosten erreichen können. Während in den einen Kommunen der Bestandserwerb als Normalfall angesehen wird, gilt andernorts die Errichtung eines Neubaus als Statussymbol und als Zeichen für persönlichen Erfolg. Generell wird es als sehr schwierig eingeschätzt, Nachfrager, die einen Neubau realisieren wollen, in den Bestand zu lenken. „Aber diejenigen, die Neubauten kaufen, weichen sehr selten auf Bestandsimmobilien aus – nur dann, wenn keine Grundstücke verfügbar sind.“ (S3i) Neben den Kosten, liegt ein Vermarktungsvorteil von Bestandsimmobilien in den oft größeren Grundstücken, die eine ausreichende Privatheit des Wohnens sicherstellen und häufig in guten, kernstadtnahen Lagen liegen. Im Neubau fallen je nach Bodenpreisniveau die Grundstücke meist erheblich kleiner aus.

Hinsichtlich Neubau oder Bestand kann folgender Grundsatz zusammengefasst werden: Entweder klein und neu oder gebraucht und groß. In Fallstudien, die aktuell noch größere Neubaugebiete in der Vermarktung haben, wird vielfach davon berichtet, dass sich die Gebiete nur noch langsam füllen und auch dort Vermarktungsschwierigkeiten auftreten. Pauschale Aussagen zu den Preisen sind sehr schwierig und vorsichtig zu bewerten, da die Lage, der Sanierungsstand und das Wohnumfeld den Preis wesentlich beeinflussen. Sinkende Immobilienpreise betreffen die aktuellen Immobilienbesitzer meist weniger als die Erbengeneration, denn sie verfügen in der Regel über überdurchschnittliche Geldvermögen und wohnen im Alter meist ohne Hypothekenbelastungen mietfrei. Allerdings können bei zunehmendem Wertverlust Einfamilienhäuser nicht mehr in gewohntem Umfang als Altersvorsorge herangezogen werden. Es wird von Fällen berichtet, bei denen aus dem Verkaufserlös schon heute keine kleine, altengerechte Wohnung in zentraler Lage mehr finanziert oder mit dem restlichen Erlös die Rente aufgebessert werden kann.

Von den Immobilienexperten wird durchweg berichtet, dass die Eigentümer die erzielbaren Preise für ihr Einfamilienhaus erheblich überschätzen. Denn der ideelle Wert der Immobilien, die von ihren Bewohnern meist mit viel Eigenleistung errichtet und dann oft über Jahre weitergebaut und unterhalten wurden, liegt weit über den erzielbaren Marktpreisen. Die erzielbaren Verkaufspreise werden um bis zu 50 Prozent überschätzt. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht wird überwiegend von einer Vermietung von Einfamilienhäusern abgeraten, weil sich für vermietete Objekte deutlich geringere Preise erzielen lassen als für freie Gebäude, die gleich bezogen werden können. „Teilweise haben wir Verkaufspreise, die um 40 bis 50 Prozent unter den Vorstellungen des Eigentümers liegen. Und manch ein Eigentümer benötigt dann auch eineinhalb Jahre, um zum Verkauf zu kommen, weil er vorher wenig fachkundige Informationen von guten Freunden eingeholt hat, die ihm sagen, dass das Haus immer so schön war und doch 100.000 Euro mehr zu kriegen sei. Und das hat die Vermarktungszeiträume deutlich verlängert in den letzten Jahren.“ (S3i)

Nachfragegruppen

Zu den Hauptnachfragegruppen nach Einfamilienhäusern gehören nach wie vor Familien mit ein oder zwei Kindern. Es werden daher in der Regel Häuser mit zwei Kinderzimmern bevorzugt. Seit einigen Jahren erweitert sich langsam das Spektrum möglicher Nachfragegruppen im Einfamilienhaus-Segment. Beispielsweise treten kinderlose Paare, aber auch Singles als Nachfrager auf, die aber meist nicht das klassische freistehende Einfamilienhaus nachfragen, sondern entweder Doppelhaushälften oder verdichtete Haustypen bevorzugen. Bei den meisten Interessenten handelt es sich um Haushalte, die zuvor zur Miete gewohnt haben und in der Familiengründungsphase Eigentum bilden wollen. Die Hauptnachfragegruppe ist zwischen 30 und 40 Jahre alt. Seltener, aber durchaus auch vorhanden ist die Nachfrage von älteren Personen, die zum Beispiel aus ihren großen Einfamilienhäusern in abgelegenen Lagen in kleinere, zentrumsnahe und barrierefreie Häuser ziehen möchten. Freistehende Einfamilienhäuser sind der klar bevorzugte Haustyp, wenn es um Eigentumsbildung geht. Bei der Klientel, die sich in den Bestand einkauft ist, handelt es sich oft um Haushalte der mittleren Einkommensschicht, die im Bestand eine günstige Möglichkeit zum Eigentumserwerb sehen. Von manchen Experten wird geschildert, dass sich früher Interessenten spontaner für ein Haus entschieden haben – heute werden viele Aspekte ausführlicher und länger bedacht und berücksichtigt.

Sanierungen

Gebäude in einem äußerlich guten Zustand lassen sich gewöhnlich besser verkaufen als völlig unsanierte Häuser. Häufig sind jedoch Bestandseinfamilienhäuser nicht bezugsfertig, und es müssen vor Bezug Reparaturen und Sanierungen durchgeführt werden. „Die Aussagen, ob sich sanierte oder unsanierte Gebäude einfacher und hochpreisiger vermarkten lassen, gehen weit auseinander. Einerseits wird argumentiert, dass unsanierte Häuser stärker nachgefragt werden, weil Interessenten vor allem preisgünstig kaufen und anschließend in viel Eigenleistung individuell sanieren wollen. Andererseits wird berichtet, dass Dämmmaßnahmen, erneuerte Dächer und Fenster die Vermarktung durchaus begünstigen, da bereits erfolgte Sanierungen nicht vollständig auf den Preis aufgeschlagen werden können und sich daher für den Käufer lohnen. So soll sich gerade der Dämmstandard besonders stark auf den Preis auswirken. Die Anrechnung bereits erfolgter oder anstehender Sanierungsmaßnahmen stellt meist ein erhebliches Problem bei der Preisfindung dar, da weder die bereits entstandenen Kosten zur Gänze auf den Preis aufgeschlagen noch die notwendigen Sanierungen nach dem Kauf in vollem Umfang vom Preis abgezogen werden können. Nachfrager bevorzugen daher meist bereits durchgeführte Dämmmaßnahmen. Die Schwierigkeit liegt also darin, dass der Immobilienpreis nicht um den Wert der Sanierung steigt und daher Verkäufer gerne von Sanierungsmaßnahmen absehen. Schönheitsreparaturen bzw. eine äußerliche, schnelle Verschönerung des Gebäudes vor dem Verkauf können sich durchaus positiv auf die Vermarktungsfähigkeit und den Preis des Objekts auswirken und werden teilweise auch von den Maklern empfohlen. Von größeren Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf, die eher Geschmacksache sind (z. B. Badezimmer) wird abgeraten. Sie gelten als besonders schwierig und schrecken oft Käufer ab. Insgesamt wird festgestellt, dass den Interessenten vielfach die Vorstellungskraft fehlt, was mit geringen Veränderungen aus einem alten Haus gemacht werden kann. „Also energetische Modernisierungsmaßnahmen sind natürlich in den letzten Jahren immer weiter nach oben gestellt worden in der Rangordnung. Die sind also sehr gefragt. “ (L2i) „Ja, die Verkäufer machen in der Regel nichts, bevor der Verkauf ansteht. Diejenigen, die vor dem Verkauf noch einmal in großem Umfang investieren, Fassade, Dachdämmung vor allen Dingen, machen die unliebsame Erfahrung, dass das eben nicht zusätzlich bezahlt wird.“ (S3i) Vereinzelt wird von Fällen berichtet, in denen Einfamilienhäuser abgebrochen und dann durch Gebäude – meist Mehrfamilienhäuser – mit einer höheren Ausnutzung ersetzt wurden, da sich Sanierungen nicht mehr rentiert hätten. Solche Maßnahmen lassen sich zunehmend bei Beständen der 1950er Jahre feststellen, da aufgrund der baujahrsbedingten schlechten Bausubstanz eine Sanierung besonders aufwändig und teuer ist und sich häufig nicht mehr lohnt. Abbruch und Neubau sind zusätzlich interessant, da so ein Neubau in einem gewachsenen, gut gelegenen Bestandsquartier möglich wird.

Die Schwierigkeit liegt darin, dass der Immobilienpreis nicht um den Wert der Sanierung steigt und daher Verkäufer gerne von Sanierungsmaßnahmen absehen.

Perspektiven von Einfamilienhäusern der 1950er bis 1970er Jahre 

Die Einschätzungen der Immobilienexperten hinsichtlich der Zukunftsaussichten von Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren gehen weit auseinander und hängen mit den spezifischen Rahmenbedingungen in den Fallstudien zusammen. Mehrheitlich wird auf lange Sicht von fallenden Preisen ausgegangen. Die Vermarktbarkeit wird sich lange bis zu einem gewissen Tiefstand über den Preis regeln. Da jedoch vielerorts die Hauptnachfragegruppe der Familien fehlt oder immer weniger wird, wird langfristig von einem Angebotsüberhang an Einfamilienhäusern ausgegangen. Bevor sich allerdings Leerstand in Einfamilienhausgebieten ausbreiten wird, halten es viele Immobilienexperten für eine realistische Entwicklung, dass sich zuerst die Situation im Geschosswohnungsbau verschärfen und es so zu Verschiebungen kommen wird. Dies zeigt sich schon jetzt zum Teil in bestimmten Regionen durch den Rückgang beim Neubau von Mehrfamilienhäusern, durch Vermarktungsschwierigkeiten von Eigentumswohnungen sowie durch Leerstandstendenzen bei Substandardwohnungen. Seitens der Immobilienwirtschaft werden die positiven oder negativen Zukunftsaussichten von Einfamilienhausbeständen in erster Linie mit der Arbeitsplatzsituation der Kommune begründet. Wenn Arbeitsplätze stabil bleiben oder zunehmen, wird auch eine Nachfrage nach Einfamilienhäusern vorhanden sein. In Kommunen mit einem hinsichtlich Quantität und Qualität mangelhaften Arbeitsplatzangebot werden die langfristigen Chancen von Einfamilienhausbeständen problematischer eingeschätzt. Es zeigt sich deutlich, dass durch die bessere Arbeitsplatzsituation an anderen Standorten die junge Generation abwandert und auch im Erbfall nicht zurückkommen wird. In den Kernstädten und in guten Lagen werden Einfamilienhäuser weiterhin Selbstläufer bleiben, wenn der Preis stimmt. Bei Einfamilienhäusern in strukturschwachen, ländlichen und peripheren Gebieten mit mangelhafter Infrastrukturausstattung und starker Abwanderung wird jedoch von einer erheblich schlechteren Entwicklungsperspektive ausgegangen.

Sollen Kommunen auf den Immobilienmarkt einwirken?

Die Aussagen hinsichtlich der Notwendigkeit und Möglichkeit kommunalen Handels und Eingreifens in Einfamilienhausgebieten gehen sehr weit auseinander. Konkrete kommunale Maßnahmen in diesen Gebieten werden als schwierig eingestuft, und es wird teilweise auch nicht der Bedarf gesehen. Die Sichtweisen unterscheiden sich sehr, ob die Kommunen überhaupt in den Markt eingreifen sollen. Es überwiegt die Meinung, dass der Markt die Entwicklung schon regelt. Es wird vereinzelt kritisiert, dass sich Stadtverwaltungen zu wenig um das Thema Wohnen in der Kommune kümmern und oft auch keinen fundierten Einblick in das Geschehen auf dem Immobilienmarkt und in den verschiedenen Wohngebieten haben. Angeregt werden beispielsweise eine bessere Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Wohnungsmarktakteuren und der Kommune sowie die Erarbeitung von übergeordneten Konzepten, die das Thema Wohnen einbeziehen (z.B. im Rahmen eines Stadtentwicklungskonzepts). Da die Preise meist gravierend von den Eigentümern überschätzt werden und es an objektiven Daten zu Immobilienwerten fehlt, wäre es seitens der Immobilienwirtschaft vorstellbar, dass die Kommunen stärker versuchen, realistische Preise für Bestandseinfamilienhäuser zu kommunizieren. Die bestehenden Gutachterausschüsse werden als zu ungenau oder zu grob beschrieben und sind den Laien meist auch nicht bekannt. Zudem wird kritisch angemerkt, dass dort oft zu hohe Richtwerte für Bestandsimmobilien angesetzt werden. Einige Experten raten dazu, unabhängige Beratungsangebote zur realistischeren Einschätzung von Immobilienpreisen anzubieten, da die Eigentümer häufig Maklern misstrauen und sich durch falsche Preisvorstellungen die Vermarktungszeit erheblich verlängern kann.

Eine wichtige kommunale Unterstützung könnte darin liegen, kein neues Wohnbauland mehr auszuweisen und somit den Druck auf den Bestandsmarkt zu konzentrieren.

Eine wichtige Strategie zur Sicherung der Nachnutzung von Einfamilienhäusern könnte darin liegen, dass Kommunen ihre Familien- und Kinderfreundlichkeit erhöhen und so Nachfrager nach Einfamilienhäusern an den Ort ziehen bzw. am Ort halten. Da meist der Gesamtüberblick über den Immobilienmarkt in einer Kommune fehlt und die verschiedenen Akteure nicht koordiniert zusammenarbeiten, könnte ein Pool eingerichtet werden, in dem alle Immobilien gesammelt und vermarktet werden. Insgesamt wird aber davon ausgegangen, dass Kommunen gegenwärtig und künftig nicht die finanziellen Möglichkeiten haben, aktiv größere Maßnahmen zur Sicherung von Einfamilienhausbeständen umzusetzen. Als eine der kostengünstigsten und effizientesten Aufwertungsmaßnahmen wird die Verbesserung der ÖPNV-Anbindung von Gebieten genannt. Der Ausbau von Betreuungs- und Bildungseinrichtungen könnte ebenso zur Sicherung der Nachfrage beitragen. Weitere Maßnahmen wären die finanzielle Unterstützung von Familien durch Bonus-Zahlungen oder Vergünstigungen. Die Förderung von alternativen, bezahlbaren Wohnungen für ältere Menschen könnte sich positiv auf ein frühzeitiges Freiziehen der Häuser und somit auf die Beseitigung inneren Leerstands auswirken. „Alles, was eine Kommune tun kann, um den Standort attraktiver zu gestalten, ist wünschenswert. Der Kampf um die Einwohner ist entbrannt.“ (S1i) Nur wenige Experten gehen so weit, dass Abrissaktionen von den Kommunen langfristig unterstützt werden sollten. Laut Aussage der Immobilienwirtschaft können am ehesten durch eine Aufwertung der Infrastruktur die Vermarktungschancen und die Wertstabilität verbessert werden. Insgesamt wird die Wichtigkeit betont, dass Kommunen für jede Siedlung eine Strategie entwickeln, die in ein übergeordnetes gesamtstädtisches Konzept eingebunden ist.