Einfamilienhaus: Quo vadis?

Das Einfamilienhaus als Transformationsobjekt

Das Einfamilienhaus (EFH) ist für viele Menschen in Deutschland noch immer das Wohnideal. Besonders in der Nachkriegszeit wurde der Bau von EFH stark gefördert und prägt bis heute unsere gebaute Umwelt. Doch dieser Wohntraum steht zunehmend auf dem Prüfstand, denn er hat – wie es aktuell immer stärker sichtbar wird – eine Reihe von unerwünschten Effekten – für Umwelt und Klima, für die Kommunen und nicht zuletzt auch für die Bewohner:innen selbst. EFH sind besonders energie‑, ressourcen- und flächenintensiv und verursachen mehr Treibhausgasemissionen als andere Gebäudetypen. Auch die Investitions- und Infrastrukturkosten fallen für Eigentümer:innen wie für Kommunen häufig höher aus als bei verdichteten Wohnformen. Zudem passen EFH häufig nicht mehr zu den Bedürfnissen älterer Bewohner:innen – etwa wegen fehlender Barrierefreiheit oder der oft großen Distanz zu wichtigen Versorgungseinrichtungen. Für manche Bewohnende wird die Pflege und Instandhaltung des Hauses zur Belastung. Hinzu kommen soziale Aspekte: In vielen „Empty-Nest“-Haushalten, in denen nach dem Auszug der Kinder nur noch die Eltern (ein oder zwei Personen) leben, steigt das Risiko von Einsamkeit.

Das Einfamilienhaus als Forschungsobjekt

Viele der genannten Herausforderungen lassen sich effektiver lösen, wenn statt des anhaltenden Neubaus von EFH der Bestand in den Fokus rückt. Das ist die zentrale Prämisse des Forschungsprojekts „Einfamilienhaus: Quo Vadis?“, welches das ifeu – Institut für Energie- und Umweltforschung Heidelberg gGmbH im Auftrag des vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V durchgeführt hat.

Das Projekt untersucht, welche flächensparenden und ressourcenschonenden Wege es für die Weiterentwicklung des EFH-Bestands gibt – und wie zentrale Akteur:innen diese bewerten. Der multiperspektivische Ansatz umfasst sowohl die Sicht der Haushalte als auch die der Kommunen. Eine umfangreiche Literaturrecherche legte die Grundlage. Darauf aufbauend wurde ein Workshop mit Fachwissenschaftler:innen durchgeführt, um Forschungsfragen und Vorgehen zu schärfen. Das Hauptmaterial stammt aus fünf kommunalen Fokusgruppen in Freiburg, Grafrath, Marburg, Wittenberge und Wollbach, die unterschiedliche Kommunaltypen abbilden. Vertreter:innen aus Verwaltung, Bauwirtschaft und lokalen Initiativen diskutierten in den Fokusgruppen jeweils drei Optionen für eine lebensphasengerechte Anpassung der Wohnungsgröße bzw. Wohnform, die veränderungsbereite bzw. -interessierte Empty-Nest-EFH-Haushalte grundsätzlich haben: Wohnungswechsel, Umbau und Vermietung, gemeinschaftliches Wohnen durch Teilvermietung.

Ein ergänzender überregionaler Workshop mit Verbänden, Beratungsstellen und politischen Akteur*innen brachte weitere Einschätzungen und Erfahrungen ein. Insgesamt wurden die Perspektiven von 45 Teilnehmenden in die Untersuchung einbezogen.

Perspektive der EFH-Bewohnenden

Eine Online-Befragung des gemeinnützigen Verband Wohneigentum (nach eigenen Angaben der bundesweit größte Verband für das selbstgenutzte Wohneigentum) zeigt eindrücklich, dass etwa ein Viertel der Befragten die eigene Wohnfläche als zu groß empfindet und rund ein Drittel offen für Teilen, Umbau oder Vermieten von Wohnraum wäre. Im Forschungsprojekt „LebensRäume“, das Transformationsmöglichkeiten für Empty-Nest-EFH im Kreis Steinfurt untersucht hat, wurden ältere EFH-Besitzer:innen u. a. befragt, welche Wohnform für sie nach einem Auszug aus dem EFH infrage käme. Es zeigte sich, dass insbesondere das Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus für diese Zielgruppe eine Alternative zum Wohnen im EFH darstellt.

Ergänzend zeigen die qualitativen Erhebungen im „EFH: Quo Vadis?“-Projekt insbesondere für die Zielgruppe der Empty-Nest-Haushalte folgende Spannungsfelder und Hemmnisse:

Häufig überwiegt die emotionale Verbundenheit mit den eigenen vier Wänden gegenüber wahrgenommenen Einschränkungen wie Überforderung oder Einsamkeit.

Erstens überwiegt die emotionale Verbundenheit mit den (selbst geschaffenen) eigenen vier Wänden häufig gegenüber wahrgenommenen Einschränkungen wie Überforderung oder Einsamkeit. Eine Veränderung der Wohnsituation ist eine zutiefst persönliche Entscheidung, die stets freiwillig erfolgen sollte.

Zweitens ist der Anteil von veränderungsbereiten EFH-Bewohnenden nicht zu unterschätzen. Sie erhoffen sich eine Verbesserung ihrer Wohnsituation, aber es mangelt ihnen häufig an geeigneten, das heißt in der Regel nahegelegenen, altersgerechten und bezahlbaren Alternativangeboten. Unterstützende Maßnahmen z. B. durch Förderprogramme sind entweder nicht vorhanden oder nicht in der Breite bekannt.

Drittens scheinen Gebäudewert, laufende Kosten und Ausgaben für Wohnalternativen häufig verzerrt wahrgenommen zu werden. Dies führt zu finanziellen Fehlschlüssen beim Vergleich des Wohnens im EFH mit Alternativen.

Schlussfolgernd fehlen bedarfsgerechte Alternativen für potenzielle EFH-Wechsler:innen und es bedarf kontinuierlicher Informations-, Beratungs- und Unterstützungsangebote, die eine zirkuläre, lebensphasengerechte Nutzung von EFH begleiten.

Gebäudewert, laufende Kosten und Ausgaben für Wohnalternativen werden häufig verzerrt wahrgenommen.

Perspektive der Kommunen

Viele Kommunen sehen sich bereits in der Verantwortung, die seit Jahrzehnten gelebte Rollenverteilung sukzessive aufzubrechen und Transformationsprozesse in EFH-Quartieren anzustoßen. Die größten Treiber sind dabei soziodemografische Entwicklungen (Unterbelegung, Überalterung), Flächenrestriktionen und -verlagerungen sowie die Unwirtschaftlichkeit von Neubau, u. a. aufgrund steigender Baupreise und Erschließungskosten. Alle im Projekt untersuchten Kommunen setzten bereits einzelne Instrumente zur Wohnraummobilisierung um. Die Perspektive der Kommunen auf die oben genannten drei Handlungsoptionen für Bewohnende lassen sich wie im Folgenden dargestellt charakterisieren.

Viele Kommunen sehen im Wohnungswechsel einen relevanten Ansatz, um den stockenden Generationswechsel im EFH-Bestand voranzubringen. Teilweise wird bereits versucht, älteren EFH-Bewohnenden passende und bezahlbare Alternativen vor Ort aufzuzeigen – etwa über Wohnungstauschplattformen – oder solche Angebote selbst zu schaffen. Nach Einschätzung der befragten Kommunen fehlt es jedoch häufig an attraktiven Alternativen. Besonders rar sind kleine, barrierefreie und zentral gelegene Wohnungen sowie Wohn- und Pflegeeinrichtungen in der Nähe des bisherigen Wohnorts. Da viele Kommunen diesen Wohnraum nicht selbst bereitstellen können, setzen sie vor allem auf Vorgaben für private Bauvorhaben. Schlussendlich gibt es teilweise auch Ansätze wie Umzugsboni bei Verkleinerung der Wohnfläche. Diese erzielen bislang aber kaum Breitenwirkung.

Ein zweiter Ansatz besteht darin, Eigentümer:innen beim Umbau und bei der Vermietung vorhandener oder neu geschaffener Einheiten zu unterstützen. Voraussetzung dafür wäre allerdings eine bessere Datenlage zu Leerstand und Unterbelegung im Einfamilienhausbestand. Im Forschungsprojekt berichteten Kommunen von positiven Erfahrungen mit neuen Beratungsangeboten – etwa zur Wohnraumanpassung oder zur Vermittlung potenzieller Mieter:innen. Dennoch scheitern Umbauvorhaben häufig an rechtlichen Vorgaben, wirtschaftlichen Hürden oder am Fachkräftemangel. Viele dieser Einschränkungen können Kommunen nur begrenzt beeinflussen. Über alle drei Optionen hinweg zeigen die untersuchten Kommunen großes Interesse an gut dokumentierten Praxisbeispielen. Solche Beispiele können Bürger.innen sowie Eigentümer:innen motivieren – und zugleich anderen Kommunen Orientierung bieten, wie innovative Lösungen strategisch und operativ umgesetzt werden können.

Im gemeinschaftlichen Wohnen im EFH sehen die befragten Kommunen nur begrenzte Einflussmöglichkeiten und setzen daher stärker auf private Initiative. Dennoch gibt es auch hierfür bewährte Beispiele, insbesondere der Einzug einer pflegenden Person, die keine Familienangehörige ist (z. B. Wohnen für Hilfe). Die Zielgruppe von EFH-Bewohnenden, die offen für gemeinschaftliches Wohnen ist, wurde in den Befragungen und Gesprächen als sehr klein eingeschätzt.

Wohnraumpotenziale

Schätzungen zeigen, wie viel zusätzlicher Wohnraum bei der aktuellen Veränderungsbereitschaft im EFH-Bestand potenziell aktiviert werden könnte. Wenn alle 1-2 Personenhalte im EFH, die sich dies grundsätzlich vorstellen können, in kleinere Wohnungen ziehen, würden rein rechnerisch 490.000 EFH frei werden, die dann jungen Familien zur Verfügung stünden. Durch die bauliche Teilung von EFH könnten rund 1,2 Mio. Wohnungen und Wohngemeinschaften (auch mit Unterstützung im Haushalt) in rund 630.000 EFH entstehen. Der so geschaffene Wohnraum hätte dabei deutlich geringere ökonomische und ökologische Kosten als Neubauten zur Folge. Diese Zahlen markieren zunächst aber rein theoretische Potenziale. Ob sie realisiert werden können, hängt stark von individuellen Möglichkeiten und Hürden der Bewohner:innen ab – und nicht zuletzt vom politischen Willen.

Die tiefergehenden Handlungsempfehlungen aus dem Projekt lassen sich in sieben konkrete Calls to Action für Kommunen übersetzen. Bei entsprechend abgestimmter Umsetzung können sie einen Beitrag dazu leisten, die oben genannten Wohnraumpotenziale zu generieren und die beschriebenen Herausforderungen im Segment zu adressieren.

Datengrundlage schaffen

Analog zum Neubau sollten Leerstände, (zukünftige) Unter- und Überbelegungen, Umbauten oder Veränderungs- bzw. Verkleinerungsbereitschaften (durch Umfragen) konsequent, dezidiert und transparent erfasst werden.

Beispiele und Lösungen proaktiv kommunizieren

Lokale oder regionale alternative Wohnoptionen für Empty Nest Haushalte im EFH zu identifizieren und niedrigschwellige Informationen dazu bereitzustellen, kann helfen die eigene Bevölkerung für das Thema zu sensibilisieren. Bereits geltende, aber unbekannte Regelungen, z. B. der reduzierte Kündigungsschutz bei Vermietung einer Einliegerwohnung, sollten bekannter gemacht werden.

(Kostenlose) Erstberatungen anbieten

Umbau- oder Vermietungswillige EFH-Eigentümer:innen können in Form von lokalen Wohnraumagenturen mit individuellen Erstinformationen zu z. B. baulichen und mietrechtlichen Belangen unterstützt werden.

Leerstand bekämpfen

Kommunen haben hier verschiedenste Möglichkeiten aktiv zu werden, z. B. durch Leerstandssteuern oder Wiedervermietungsprämien.

Innenentwicklung priorisieren

Eine konsequente Fokussierung auf Nachverdichtung und Umbau statt auf EFH-Neubau(gebiete) mag unterschiedlich schwierig in der politischen Umsetzung sein, ist allerdings das Fundament einer nachhaltigen und resilienten Kommunalentwicklung.

Rechtliche Spielräume ausschöpfen und erweitern

Durch Aktualisierung von Bebauungsplänen oder Gestaltungs- und Stellplatzsatzungen werden dichtere und gemischtere EFH-Quartiere ermöglicht.

Ergänzungsbauten anschieben

Häufig mangelt es an konkretem, lokalem Alternativwohnraum für EFH-Wechsler:innen, wie zum Beispiel dem „Pfrondorfer Neschtle“ in Tübingen. Durch Zusammenarbeit mit Wohnungswirtschaft, Zivilgesellschaft oder Grundstückseigentümer:innen sowie entsprechender Bodenpolitik (geeignete kommunale Grundstücke durch Konzeptvergaben zielgerichtet entwickeln) können einzelne ergänzende Neu- oder Umbauten angeschoben werden, um Umzugsketten in Gang zu bringen.