Unbewusste Ungleichheit

Ob im Supermarkt, im Restaurant oder beim Shopping – jeden Tag entscheiden wir uns aufs Neue, was und wie viel wir kaufen. Beim Wohnen hingegen fallen Entscheidungen nur selten im Leben, manchmal sogar nur ein einziges Mal. Und während wir bei alltäglichen Konsumentscheidungen ständig unseren Konsum nach Preisen und Qualitäten richten, bietet der Wohnungsmarkt kaum Anreize, etwas an der eigenen Wohnsituation zu ändern. Aktuell führt das dazu, dass der Wohnraum unbewusst zugunsten der älteren Generationen verteilt wird und bei jüngeren Generationen teils Knappheit entsteht. Es stellt sich die Frage: Brauchen wir ein neues Selbstverständnis und Leitbild mit einem gesamtgesellschaftlichen Kompromiss?

Die Wohnfläche pro Einwohner steigt in Deutschland seit Jahrzehnten konstant an. Doch nicht alle profitieren in gleichem Maß davon. Während die jüngeren Generationen heute im Durchschnitt nicht wesentlich mehr Wohnfläche haben als noch 1991, stieg die Wohnfläche pro Einwohner der Generationen ab 45 Jahren deutlich. Heute stehen den Älteren im Durchschnitt 16 m² mehr als noch vor 30 Jahren zur Verfügung (Abb.1). Etwa zwei Drittel der verfügbaren Wohnfläche in Deutschland wird heute somit von Personen im Alter ab 45 Jahren beansprucht.

Geht man von den Bedürfnissen aus, gibt es gute Gründe, dass Menschen im Alter etwas mehr Fläche pro Person benötigen. Die meist kleinen Haushalte erfordern pro Person mehr Wohnraum, da Räume wie Küche und Bad nicht durch mehrere Personen geteilt werden. Barrierefreie Wohnungen benötigen größere Bewegungsflächen, um sich auch mit einem Rollator oder Rollstuhl in der Wohnung bewegen zu können. Und natürlich sei es jedem gegönnt, im Alter gut zu wohnen. Problematisch ist daher nicht per se die größere Wohnfläche im Alter, die es bereits seit Jahrzehnten gibt, sondern die zunehmende Ungleichheit. Diese äußert sich auch in der Überbelegung von Wohnungen: Während im Jahr 2023 Senioren statistisch kaum von Überbelegung betroffen sind (3,3 %), sind es insbesondere Kinder und Jugendliche (18,7 %) und Erwachsene bis 64 Jahre (12,1 %).

Nun könnte man versuchen, den Mangel an Wohnraum durch Neubau zu reduzieren, wie es teilweise gefordert wird. In Städten mit großem Zuzug ist ein Zubau von Wohnraum sicherlich auch notwendig. Doch die Wohnfläche und der Boden in Deutschland sind begrenzt. Langfristig werden Ressourcen knapper und das Bauen wird teurer. Große technische Innovationssprünge, die den Ressourceneinsatz reduzieren könnten, sind im Wohnungsbau unwahrscheinlich. Auch eine funktionierende Kreislaufwirtschaft, in der Baustoffe aus alten Wohngebäuden ohne Qualitätsverlust wiederverwendet werden könnten, ist ungewiss. Eine soziale Wohnungspolitik benötigt daher früher oder später Mechanismen, mit den vorhandenen Ressourcen und konkret mit dem vorhandenen Wohnraum umzugehen und diesen auf eine möglichst gerechte Art und Weise zu verteilen.

Versagen der Marktregulierung

Es besteht derzeit eine absurde Situation: Der Umzug in eine kleinere Wohnung bringt in der Regel für den betroffenen Haushalt finanzielle Nachteile mit sich. Entweder weil die Mieten von Wohnungen mit alten Mietverträgen günstiger sind als Mieten bei Neuvermietung oder weil bei einem Kauf Transaktionskosten anfallen. Dieser sogenannte Lock-In-Effekt wird auch an der Abnahme innerstädtischer Umzüge von 18 % zwischen 2007 bis 2020 in Großstädten Deutschlands deutlich. In der Folge wurden 2018 60 % der etwa 13 Mio. und durchschnittlich 129,6 m² großen Einfamilienhäuser von nur ein oder zwei Personen bewohnt. Solange diese vorhandenen, großen Wohnungen belegt sind, werden weiter große Wohnungen gebaut. So betrug die durchschnittliche Größe aller neuen Wohnungen 2023 99,2 m².

Es gibt dadurch zunehmend zu viele große Wohnungen und diese sind nicht entsprechend der Haushaltsgrößen verteilt. Absolut betrachtet ist es nicht die Wohnfläche, die fehlt und neu geschaffen werden muss, sondern es sind Wohneinheiten. Diese könnten auch durch Teilung großer Wohneinheiten im Bestand geschaffen werden.

Es wäre für die Gesamtgesellschaft sogar günstiger, wenn kleine Wohnungen statt großer Wohnungen geschaffen und entsprechende Wohnungswechsel stattfinden würden (Abb. 2). Dann müsste nicht nur weniger Wohnfläche neu gebaut werden, sondern auch weniger Infrastruktur wie Straßen, Kanäle oder Netze für die Strom- und Wärmeversorgung. Unser derzeitiges individuelles ökonomisches Handeln führt beim Wohnen somit weder zu einem gesamtgesellschaftlich kosteneffizienten System noch einer nachhaltigen Stadt. Es scheinen nicht die passenden Marktbedingungen vorzuliegen, durch die die Wohnfläche optimal verteilt wird. Der Markt ist schlecht reguliert.

Wohnen als Generationenkonflikt?

Durch die schlechte Marktregulierung wird nicht nur eine ausgeglichenere Verteilung von Wohnfläche verhindert, es werden teils auch qualitative Verbesserungen für die jeweilige Generation eingeschränkt: Wer würde sich, wenn man sich im Alter frei entscheiden könnte, für ein großes, nicht barrierefreies Einfamilienhaus entscheiden? Oder eine große Wohnung ohne Aufzug? Offensichtlich hängt die Art, wie im Alter oft gewohnt wird, nicht von den tatsächlichen Bedürfnissen ab, sondern von denen früherer Lebensphasen.

„Im Jahr 2022 gab es in 81 % der Haushalte mit Menschen ab 65 Jahren keinen stufenlosen Zugang zur eigenen Wohnung.“

Das Wohnen in einem Einfamilienhaus kann zudem im Alter zur Belastung werden, wenn man sich nicht mehr allein um das Haus kümmern kann: Instandsetzungsmaßnahmen bleiben aus, eine energetische Sanierung des eigenen Gebäudes ist häufig sowieso nicht mehr leistbar oder erscheint nicht mehr wirtschaftlich. Ob aus organisatorischen oder finanziellen Gründen – es entsteht ein Sanierungsstau. „Im Jahr 2022 gab es in 81 % der Haushalte mit Menschen ab 65 Jahren keinen stufenlosen Zugang zur eigenen Wohnung.“

Für die nachfolgenden Generationen ist diese Investition in die energetische Sanierung des Gebäudebestands hingegen wichtig, um die Klimaziele zu erreichen. Dazu gehört auch, die personellen Kapazitäten des Handwerks für Arbeiten am Bestand, anstatt für den Neubau zu bündeln. Und auch die finanziell nachhaltige Entwicklung ohne steigende Kosten für den Betrieb und die Instandsetzung der Infrastruktur zusätzlicher Baugebiete ist im Interesse der nachfolgenden Generationen.

Es entsteht ein unausgesprochener, vielleicht auch unbewusster Konflikt zwischen den Generationen. Gerade deswegen ist es notwendig, hinzuschauen und Probleme zu benennen, ohne dabei die berechtigten Interessen und Sorgen einer Generation zu übersehen. Der gegenwärtige Zustand ist strukturell bedingt und hat sich in den städtebaulichen Planungen, Grundstückszuschnitten, Gebäuden, Aufteilungen der Wohneinheiten und kulturell verfestigt. Es braucht Lösungen, die diese Struktur aufbrechen, damit sich die ungleiche Verteilung nicht Generation für Generation wiederholt oder sich weiter verstärkt.

Forderung nach einem Generationenvertrag beim Wohnen

Wir alle wohnen. Wohnen verbindet uns als Gesellschaft. Dafür stehen den Generationen unterschiedliche Ressourcen zur Verfügung, die sich ergänzen können. Die jungen Generationen haben aufgrund ihres Alters und ihrer Berufstätigkeit bessere Möglichkeiten, Kredite zu bekommen, und zudem eine höhere körperliche Leistungsfähigkeit. Dies ermöglicht ihnen womöglich eher, Bau- oder Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Die älteren Generationen verfügen dagegen oftmals über untergenutzte Ressourcen wie Wohn- oder unbebaute Grundstücksfläche. Mit einem Generationenvertrag beim Wohnen sollen diese Ressourcen besser kombiniert werden.

Der Begriff ‚Generationenvertrag‘ ist dabei bekannt aus der gesetzlichen Rentenversicherung. Es handelt sich um einen bildlich zu verstehenden, solidarischen Vertrag zwischen Generationen, der eine Umlagefinanzierung der Renten vorsieht. Überträgt man das Prinzip auf das Wohnen, kann stattdessen ein gegenseitiges Umlageverfahren aus unterschiedlichen Ressourcen gebildet werden. Dabei kann es keine pauschale Lösung geben.

Es gilt individuell in jeder Lebensphase aufs Neue und im Dialog zwischen den Generationen zu hinterfragen, was die tatsächlichen Bedürfnisse sind und über welche Ressourcen man individuell verfügt: Welche alternativen Wohnlösungen gibt es? Kann ich diese selbst mit meinem Eigentum entwickeln? Kann ich bauliche Veränderung im eigenen Quartier unterstützen? Wer kann mich dabei finanziell oder in Eigenleistung unterstützen? Wie kann Altersvorsorge vom Wohnen entkoppelt werden?

Wie kann der Generationenvertrag im Einfamilienhausgebiet gestaltet werden?

Die grundlegende Herausforderung wird darin gesehen, dass Einfamilienhausgebiete nicht für eine spätere Nutzung durch kleine Haushalte geplant worden sind. Die soziale Infrastruktur und somit auch die Wohnqualität kann darunter leiden. Denn der Supermarkt, die Bäckerei oder der Friseursalon in der Nachbarschaft und auch der ÖPNV sind für einen wirtschaftlichen Betrieb darauf angewiesen, dass ausreichend Kundschaft in der Nähe wohnt.

Das Ziel sollte daher sein, wieder mehr Menschen im Quartier unterzubringen und zu halten. Dafür bestehen auch bauliche Aufgaben: Es sollten kleine Wohnungen durch Um- oder Neubau geschaffen werden, sodass Ältere in Ihrer bekannten Nachbarschaft umziehen können und die vorhandenen Einfamilienhäuser wieder im Wortsinn als ein Haus für eine Familie genutzt werden können. Die folgenden drei Beispiele stellen mögliche Lösungen dar, wie diese baulichen Aufgaben angegangen werden können.

Beispiel 1 Initiierung durch Wohneigentümer

Manche Wohneigentümer haben die Möglichkeit, auf ihrem Grundstück durch eine Trennung der Wohneinheit oder eine Ergänzung auf dem Grundstück als Anbau, separates Gebäude oder Aufstockung mindestens eine Wohneinheit zu ergänzen, die es einem selbst ermöglicht, in eine kleinere Wohneinheit zu ziehen. Die übrige Wohnfläche kann dann verkauft oder vermietet werden, beispielsweise an eine junge Familie oder einen größeren Haushalt. Eine Herausforderung stellt hierbei die kurzfristige Finanzierung dar: Bei Wohneigentümern ist zwar das Haus oder die Wohnung als Vermögen vorhanden, diese steht aber nicht als Liquidität für eine Investition zur Verfügung. Die Aufnahme eines Kredits wird für ältere Eigentümer in der Regel kaum möglich sein oder nur mit der Aufnahme einer Hypothek auf ein abbezahltes Haus. Alternativ könnte eine Baugruppe mit einem jüngeren Haushalt gebildet werden, sodass die Aufnahme eines Kredits über die Bonität der Jüngeren gewährleistet werden kann.

Beispiel 2 Initiierung im Kollektiv

In vielen Quartieren verhindern die Eigentumsverhältnisse und Aufteilung der Grundstücke eine Nutzung von Potenzialen durch Einzeleigentümer, sodass sich mehrere von ihnen zusammenschließen müssen. Dabei sind zwei Varianten denkbar: Eine Möglichkeit ist ein temporärer Zusammenschluss als Baugruppe, damit Baumaßnahmen gemeinsam durchgeführt und Wohnungen und Grundstücke nach Abschluss wieder in Einzeleigentum aufgeteilt werden können. Alternativ kann eine dauerhafte Vereinigung beispielsweise zu einer lokalen Genossenschaft stattfinden. Solche Quartiers-Genossenschaften können als „Vermögens- und Immobilienpool“ fungieren, der auf das Gemeinwohl im Quartier ausgerichtet ist. Bestehende Immobilien können als Genossenschaftsanteile eingebracht werden. Auch junge Familien könnten dann in die Quartiers-Genossenschaft investieren, die im Gegenzug den Bau kleinerer Wohnungen finanziert und die Aufgabe hat, den Genossenschaftsmitgliedern durch eine möglichst gleichmäßige Verteilung der verfügbaren Wohnfläche jeweils passenden Wohnraum im Quartier zur Verfügung zu stellen. Dies kann durch die Vereinbarung geregelt werden, dass man bei Unterbelegung einer Wohnung in eine kleinere Wohnung der Genossenschaft zieht, wie es beispielsweise in Schweizer Wohnungsbaugenossenschaften üblich ist. Gemeinschaftlich genutzte Räume oder Gartenflächen sind zudem in einer Genossenschaft einfach zu realisieren.

Beispiel 3 Initiierung durch externen Akteur

Wohneigentum dient vielen auch als Altersvorsorge. Im Alter möchte man als Wohneigentümer daher vielleicht keine großen finanziellen Risiken durch bauliche Veränderungen mehr eingehen. Schlüsselfertige Angebote von externen Investoren mit geringem finanziellem Risiko sind daher womöglich eine Alternative. Insbesondere Baulücken oder Grundstücke mit Gebäuden, die sich für einen Umbau anbieten, können von der privaten Wohnungswirtschaft oder einer Stadtentwicklungsgesellschaft gezielt entwickelt werden. Dabei sollten die Anwohner des Quartiers früh in die Planung miteinbezogen werden, um diese als Zielgruppe anzusprechen. Auch so kann ein Wohnungsangebot entstehen, durch das größere Wohnungen frei werden und eine Nutzungsverdichtung im Bestand stattfindet.

Fazit

Das bildliche Konzept des Generationenvertrags beim Wohnen soll als Leitbild einer sozial gerechten und nachhaltigen Wohnungspolitik dienen, die gesamtgesellschaftlich gedacht ist. Es muss von der Politik, von Finanzinstitutionen, von der Gesellschaft, von den Kommunen und deren Stadtplanung, von Eigentümern und Investoren mit Leben gefüllt werden. Dazu gehören steuerliche Rahmenbedingungen, passende Finanzprodukte, neue Möglichkeiten zur finanziellen Absicherung, genaue räumliche Potenzialanalysen, Werkzeuge der Stadtplanung für baurechtliche Anpassung in Bestandsquartieren und entsprechende Informationsangebote. Entsprechend der drei Beispiele können dann bauliche Transformationen von Einfamilienhausgebieten einfacher werden, sodass der Traum vom Einfamilienhaus für bestimmte Lebensphasen weiter möglich bleibt und um ein Wohnangebot für das Alter in vertrauter Umgebung erweitert wird.

Manuel Kramm hat Architektur und Stadtplanung in Wuppertal und Stuttgart studiert und ist Partner bei ELEMENTAR – Studio für Architektur und Transformation in Wuppertal. Der Gastbeitrag ist entstanden auf Grundlage der Masterarbeit Suffizienzorientierte Stadtentwicklung (2022).